投資用ワンルームの営業。

今回のお話は「投資用ワンルームマンションの営業について」です。

いきなりかいっっ!って声が聞こえてきそうですが、そこは聞かなかったことにします(笑)

最近はあまり見ませんが、時々ニュースや新聞でも取り上げられてますよね。

これ系のニュースを見る度に、いつか自分の経験をブログとかで書きたいなーと思ってたので、今日この瞬間に書き上げます!

と、言うのも、私は新卒で投資用ワンルームの不動産営業職についていたんです。

まぁ3ヶ月で辞めましたが(笑)

これからこの業界に入ろうとしている新卒の方や投資用ワンルームの購入を考えている方に、少しでも参考になれば幸いです。

それでは「内定〜退職」まで、過去を辿っていきましょ。

就職先を投資用1Rマンションの営業会社に決めた理由

まずはここからですね。

結論から申し上げると、「普段会えないような(大企業の部長や年収の高い方々)に、1Rマンションを通じて会える」と言う言葉に誘われたからでした。

当時は起業することが第一目標だったので、その為に成功している(=年収が高い)人たちと会えるのは最高じゃないかと、そう思ったわけです。

決まったら即行動!

業界のことをあまり調べず、説明会→1次面接(筆記+面接)→2次面接(役員面接)→内定と早々に終わりました。

2週間いかないくらいだったハズですね。

正直なところ、この時点で電話を掛けまくるなんて全く想像していませんでした、、、。

入社後の研修

めくるめく時経ち、早くも4月。

ドキドキの入社式でした☆

この日に初めて会社の事務所に入ったのですが、ここで気づきました。

パソコンと同じようにヘッドセットの電話があることに。

これはもしや、営業電話を掛けるのか???とヒヤヒヤしたものです。

ここでは事務所で既存社員さん達に挨拶をして、研修部屋に案内されました。

私を含め、新入社員は計15人ほどだったかな。

研修期間はなんと2週間。新卒だと比較するものがないので、研修期間はこんなものかと思っていたんですが、実際はかなり短いですよね。

いかに表面的に知識を刷り込ませられたかわかります(笑)

この2週間の研修では「社会人のマナー」「投資用1Rマンションの周辺知識」「営業電話の流れ」等を学んだ記憶があります。

研修初日に研修日程を見て、『営業電話を掛ける』ということが自分の中で確定しました。

正直なところ、かなりショック。家によく営業電話が掛かってきて、親も割とうんざりしているようなイメージだったので、営業電話=悪いものとしか思えませんでした。

まぁそれは置いておいて(笑)

研修自体は楽しかったんですねぇ。

毎日毎日新しい情報を得られるという感覚はいつでもやっぱり良いものです。

ちなみに、研修を受ければ受けるほど、思いのほか投資用ワンルームも悪くないんじゃないかなと思ったのを覚えてます。

まぁ結局すぐにその思いは消し去られるんですが(笑)

とりあえず2週間の研修はあっという間に終わり、次の日からいよいよ営業に、、、。

営業本番

2週間の研修はあっという間に終わり、いよいよ営業本番です。

私がいた会社は、「1Rマンションを売る」ということができれば基本的に営業スタイルは何でもOKでした。

まぁでも新人はまずは電話。これが鉄則みたいでした。

研修でスクリプト(トークの台本)は練習したものの、やっぱり実際に相手がいて話すのは心構えが違いますよね。

初めて営業電話を掛ける手はブルブルに震えて、何十分も電話できなかった記憶があります(笑)

ちなみに、勇気を振り絞って掛けた初電話は、すでに番号が使われてなかったというオチ、、、。

営業初日は確か10時から21時くらいの間に80件も電話できなかったですね。

だいたい一本の電話が45秒だとすると、実質80×45秒=3600秒(1時間)だけしか電話してなかったんですよね。

最後の方には一日400〜500件くらい電話していたので、人間の適応能力には本当に恐れ入ります(笑)

まぁそれは良いとして、電話がうまくできない日が何日も続きました。。。

なぜあまり架電(電話を掛ける回数)が増えないかというと、相手の迷惑になっていると思って仕方がなかったからです。

主な理由としては

□企業に電話を掛けた場合→仕事の邪魔になっている

□家庭に電話を掛けた場合→そもそも相手の時間を奪っている

ってトコロ。

これに加えて、1Rマンション投資自体が良いものと思えなかった事も一つの要因。

まぁ、良いものを売っていると思っても、営業電話を掛けるのはやっぱり好きにはなれないですね、、、。

まさに罪悪感しかない。「何をやっているんだろう私は」と電話を掛けながら何度も自問自答しました。

営業電話は、「仕事は仕事」と割り切れる方には良いと思うんですけど、私みたいに無駄に考えてしまう方には全くオススメしないです。

身も心も持たない。

ちなみに、私の会社は営業時間終了後に架電数を紙に書いて上司に提出する義務があったので、大変失礼ながらコールがかかるかかからないかのギリギリで電話を切っていました。

これなら架電数だけ伸びて相手と話さなくて良いので。

手の抜き方がわかったので、表面上の架電数は増えていきました。

営業電話に関してはこんなトコロでしょうか。

何故1Rマンションが良いと思えないのか

研修では1Rマンションのメリットとして

月額手出し無しor少額にて「相続税対策」「将来の収入源(家賃収入)」「節税対策」「保険代わり(団体信用生命保険)」ができる

点がよく挙げられますね。

マンションを35年ローンで組んで、ローン返済は毎月の家賃収入で補うっていうアレです。

営業電話が掛かってくる方は、『相続税対策にー』とか多いんではないでしょうか。

研修を受けた際は、ローリスクで始められるめちゃめちゃ良い商品じゃないかと思った(思わされた)ものの、日を追うごとに疑心感ばかり出てくるように。

私が疑問を持った点をあげます。

空室リスク

そもそも家賃(入居者)が入ってこないと、収支バランスが一気にマイナスに転じますよね。当然です。

特に私が勤めていた会社では、35年ローンの返済計画シミュレーションを作ってお客様にプレゼンするのですが、なんとこのシミュレーション、家賃が35年間継続して入っている前提で作ってます。

ほぼほぼ有りえない。

全入居者が退去したからといってすぐに新しい人が入居することはまず無いのに、シミュレーションではそれを考慮せずにプレゼンを、、、。

もちろん、空室リスクをできるだけ低くするために立地の良い場所を選ぶことになるんでしょうが。

それでも35年間同じ人が住むなんて考えられませんよね(笑)

②家賃低下リスク

基本的に、新築時に設定した家賃が通算を通して一番高い賃料になります。

「新築だから少し高くてもしょうがないか」って心理です。

他の1R販売会社はわかりませんが、ウチでは新築を売る際、新築時の価格を35年間継続したとしてシミュレーションし、表面利回り・実質利回りを出しています。

いやいやいや、有りえないから!!

なんて声が聞こえてきそうですが、私も研修を受けて思いました。

どれだけ場所が良くても、どれだけ設備が良くても、時の流れ(築年数)には勝てません。

例えば、同じようなクオリティ・同じ賃料で築20年と築3年の1Rマンションが同時に募集されていたら、間違いなく後者(築3年)にいきますよね。

また、時が経てば新築時には設備としてあるだけでプラス材料(独立洗面台とか)だったものが、どんどん標準化されていくという面もあります。

3点式ユニットバスなんかが良い例です。

一昔前は、自分の部屋にトイレ・お風呂があっただけで最新だったのに、今じゃ逆にマイナス要素ですからね。

「3点式ユニットバスだからこの物件嫌だなー」とか。

結果的に家賃は下げないと入居者が付かなくなるのは目に見えます。

③家賃収入以上にかさむ費用が多いという恐怖。

1Rマンションを買ってオーナーになった時って、ローンの返済だけが支出ではありません。

これ、研修で教わらなかったんですけど、「室内の設備交換費とか維持費を考えたら、これ割りに合わなくないか?」ということに気づきました、

見えないリクスは「空室」だけじゃなくて「設備の維持管理等」もあるじゃん!!

と社内で絶望したのを覚えてます。

これは今の会社に入ってから知ったのですが、東京だと「紛争防止条例に基づく説明書」というものがあり、【普通に使ってて壊れたり汚れたりしたもの・箇所に関してはオーナー負担、故意や過失で壊したり汚したりしたもの・箇所は入居者負担】ってことが国交省ガイドラインで明記されています。

大切なのは言わずもがなココですね。

【普通に使ってて壊れたり汚れたりしたもの・箇所に関してはオーナー負担】

入居者にはクリーニング費用を払ってもらうのが基本ではあるものの、エアコンや給湯器等の交換費用ってバカにならないじゃないですか。

場合によっては、家賃何ヶ月分の金額を支払う必要があるかもしれません。

でもローン返済は毎月行っていかないといけない、、、。

これをしっかり説明している投資会社って何件くらいあるんでしょうか?

説明しないまま契約して、後でトラブルになる話をよく聞く気がします。

 

このようなマイナスポイントは、投資会社で考え、今の会社(賃貸営業)で確信に変わったものです。

うん、個人的には1R投資はしないかなぁ。

1R販売会社によっては、良心的な営業スタイルでやっていると思うので、話だけ聞くのはアリかもしれないけど。

そして退職へ

なんか華々しい題名ですね、というか潔いいって感じか(笑)

辞めた動機はシンプルで、

「自分が良いと思えないものを、良いと思えない方法で営業するのは無理」

だったからです。

一時、仕事が嫌すぎて精神的に病んだ瞬間があり、病院に行くほど、、、。

私が辞めたのは入社してから約3ヶ月だったんですが、その時点で新卒15人→7人くらいに減ってましたね(笑)

かなり異常な数字だと思います。

ただ、この会社で優れてたのは、給料が良かったこと。

新卒で初任給27万(手取り24くらい)ってすごいですよね。

自分の結果が給料に直接反映されるので、仕事は仕事を割り切れる方にとっては良いと思います。

ちなみに、私がいた会社は一件売れば売った金額の1.5%がインセンティブとして給料に上乗せされてました。

新築で2500万くらいかな。なので、それを売れば一気に37万の収入。やばいですよね。

とまぁ、すごくザックリですがワンルームマンションの営業はこんな感じです。

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